- mell280
21/07/2026 13h14
O efeito Temu: A migração da gigante chinesa para o estoque local acelera a disputa por galpões logísticos de alto padrão
Após empatar com a Amazon em participação no cross-border, plataforma amplia bases regionais no Brasil e valoriza ainda mais um mercado que se consolidou como o porto seguro para renda passiva e segurança patrimonial.
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Julho 2026 — A Temu, que encerrou o último ciclo como uma das maiores forças do comércio eletrônico global, alcançando 24% de participação no e-commerce cross-border e empatando tecnicamente com a Amazon, segundo dados consolidados em relatórios globais de consumo, vem alterando a logística do varejo na América Latina, que deve liderar no crescimento do comércio eletrônico de varejo este ano, com 12,2%, expandindo 1,5 vezes mais rápido do que a média mundial (EMarketer).
A transição da plataforma para o modelo de vendedores locais sinaliza o fim da dependência exclusiva das remessas aéreas internacionais que priorizavam apenas a proximidade com aeroportos. Agora, a necessidade é de capilaridade urbana. Para competir na entrega a corporação precisa estar posicionada estrategicamente nos grandes centros de consumo e em áreas regionais, o que reflete em uma corrida por condomínios logísticos de classe A.
A consultoria global JLL (Jones Lang LaSalle) em seu panorama imobiliário comercial para o Brasil, aponta taxas de vacância historicamente baixas e uma absorção líquida resiliente nas regiões metropolitanas de São Paulo e no eixo Sul do país, especialmente no litoral norte de Santa Catarina (eixo Itajaí/SC-Curitiba/PR). Os relatórios de inteligência de mercado apurados pela Sort Investimentos, grupo com unidade de negócios focada em galpões logísticos de alto padrão, confirmam que o setor de logística e industrial real estate manteve o ritmo de expansão, com os preços de locação de galpões de alto padrão registrando sucessivas pressões de alta.
A ótica do investidor: renda passiva e contratos de longo prazo
Esse cenário de escassez de espaços e demanda aquecida por parte de gigantes globais transformou o segmento de galpões logísticos na tese de investimento mais sólida do mercado imobiliário corporativo atual. "Para o investidor que atua na aquisição desses ativos para locação, o cenário oferece uma combinação rara: previsibilidade de caixa, renda passiva de longo prazo e forte ganho de capital com a valorização do metro quadrado", explica Douglas Curi, CEO da Sort Investimentos.
"Diferentemente do mercado residencial ou de escritórios tradicionais, o setor logístico opera majoritariamente com locação de longo prazo (geralmente de 10 a 15 anos). Esses contratos possuem cláusulas de penalidade por rescisão antecipada que garantem o fluxo de aluguel até o fim do período acordado e protegem o investidor contra a volatilidade macroeconômica", conta.
Para Curi, o movimento da Temu resulta em uma reengenharia de ocupação territorial que beneficia diretamente quem detém o ativo físico.
"Observamos uma mudança no perfil do inquilino e na sofisticação dos contratos. A entrada de players globais de e-commerce no modelo de 'vendedor local' exige que os condomínios logísticos tenham especificações técnicas elevadas em termos de estrutura e segurança. O investidor que se posiciona nesses ativos garante contratos de locação extremamente seguros, com garantias corporativas multinacionais e reajustes anuais indexados à inflação (IPCA ou IGPM)", afirma Curi.
Para o especialista, o investidor de alta renda também tem migrado para a logística porque ela elimina os riscos tradicionais de inadimplência. "Você tem um inquilino triple A (AAA) que investe milhões no país. Esse inquilino não sai facilmente, o que garante estabilidade de rendimentos e uma valorização patrimonial expressiva, dado que a terra bem localizada próxima às grandes rodovias está cada vez mais escassa", completa.
Sobre o Grupo Sort
O Grupo Sort é comandado por Renato Monteiro e reúne empresas dos segmentos imobiliário, tecnologia, indústria e varejo, entre elas a Fast Sale, a PipeImob Tecnologia, a Sort Empreendimentos e a Sort Investimentos. Com mais de R$ 8 bilhões em ativos sob assessoria, o grupo se destaca pela seleção e gestão de imóveis voltados a investidores de diferentes perfis, com forte atuação no mercado de galpões logísticos. Atualmente, administra mais de R$ 3 bilhões em ativos nesse segmento, com taxa de vacância inferior a 3% e crescimento expressivo em negociações de terrenos e empreendimentos logísticos em todo o país.
