A decisão unânime do Comitê de Política Monetária (Copom) em manter a Selic no patamar de 15% ao ano — o pico das últimas duas décadas — consolidou um cenário de "dois lados da moeda" para o setor imobiliário brasileiro. Se por um lado o crédito encarecido afasta o comprador médio, por outro, estabelece o que analistas chamam de "mercado de compradores", onde quem possui capital ou crédito aprovado dita as regras da mesa de negociação. 

Com juros altos, o crédito imobiliário se torna mais caro, o que reduz o ritmo de compras e esfria o mercado. Esse movimento, no entanto, aumenta o poder de negociação de quem já possui crédito aprovado e busca um imóvel, uma vez que os vendedores tendem a flexibilizar preços e condições para fechar negócio. 

“Quando alguém já tem crédito aprovado e encontrou um imóvel adequado, faz sentido comprar agora”, explica Pedro Gomide, especialista em aquisição e crédito imobiliário e sócio da Smart Leilões. 

A antecipação do mercado e o risco de esperar 

O perigo de aguardar um ciclo de queda, segundo o especialista, reside na antecipação dos preços. Assim que o mercado vislumbra uma Selic menor, a demanda reprimida volta com força, elevando o valor dos ativos e anulando o ganho que o comprador teria com um juro ligeiramente mais baixo. 

"Há uma defasagem temporal e uma transmissão parcial. Uma queda de dois pontos percentuais na Selic pode se traduzir em apenas 0,5 p.p. de alívio na ponta do financiamento", explica Gomide. 

No cenário de juros no topo, o vendedor está mais flexível. "Para quem já possui a aprovação bancária ou recursos próprios, o cenário para negociar descontos e condições especiais é agora", reforça o executivo. 

Neste contexto de liquidez restrita, o segmento de leilões de imóveis ganha tração como uma alternativa de alta performance. Com ativos ofertados abaixo do valor de avaliação e opções de entrada reduzida, o leilão permite que o investidor entre em um imóvel com uma margem de segurança que protege o capital mesmo em períodos de volatilidade. 

Entretanto, Gomide alerta que a rentabilidade caminha junto com a diligência: "O leilão é uma ferramenta poderosa em tempos de Selic alta, mas exige análise técnica do edital e do estado de ocupação do imóvel para garantir que o desconto de face se transforme em lucro real". 

Sobre Pedro Gomide:  

De Belo Horizonte (MG), Pedro Gomide é especialista em leilões, com formação em Administração pela Fundação João Pinheiro (FJP) e Ciências Contábeis pela Universidade de Brasília. Após mais de 10 anos de atuação com tributos imobiliários, em 2020 fundou a Smart Leilões, escola digital voltada para leilões de imóveis, que comanda ao lado de outros dois sócios. Ele, que está finalizando a terceira graduação - dessa vez em Direito - é especialista em leilões de imóveis, tributos imobiliários, reforma de imóveis e intermediações imobiliárias.   

Sobre Smart Leilões:  

Fundada em 2020, a Smart Leilões é uma escola digital especializada em leilões de imóveis pelo Brasil. Após três anos investindo no ramo, os três sócios - Pedro Gomide, Pierre Henriques e Renan Lopes – decidiram ensinar de maneira eficaz e segura seus próprios métodos para conseguir altas rentabilidades em curto período com esse investimento. Hoje, os fundadores, que vivem em Belo Horizonte (MG), contabilizam mais de 2,5 mil alunos em todo o país.